住宅ローンの審査から住宅ローンの借り換えまで

JA（農協）の住宅ローンの金利は、銀行などの民間金融機関の住宅ローンの金利と比較しても見劣りしない低金利ですので、JAの住宅ローンの審査や借入条件に引っかからないようであれば、ぜひとも選択肢の一つとして利用を検討したいものです。

JAの住宅ローンの金利は、例えば、JA兵庫六甲の固定金利期間選択型の住宅ローンでは、

10年特約固定金利： 1.95%　（店頭標準金利 3.60%）
５年特約固定金利： 1.70%　（店頭標準金利 3.25%）
３年特約固定金利： 1.40%　（店頭標準金利 2.85%）

（2008年12月現在　いずれも団体信用生命共済付）

JAの住宅ローンの金利を銀行の住宅ローンの金利と比較した場合、10年特約固定金利では、みずほ銀行や三菱UFJ信託銀行の1.90%には及ばないものの、三井住友銀行や三菱東京UFJ銀行の金利2.30%よりも低いことが分かります。

また、JA兵庫六甲の10年固定金利選択型住宅ローンでは、特約期間終了後も店頭標準金利から年1.0%の金利優遇が受けられ、年0.4%の金利優遇のみずほ銀行や、年0.2%の金利優遇の三菱UFJ信託銀行よりもずっとオトクです。

ただし、JAの住宅ローンの金利はJAによって違いますので、最寄のJAで金利を確認するのを忘れずに。

住宅ローンの金利動向は今後も低金利が続く見通しですが、JAの住宅ローンのように、少しでも低金利の住宅ローンの利用を検討したいものです。

 

住宅ローンの審査基準は、住宅ローンを受け付けている金融機関によって異なります。

 

住宅ローンの審査基準は、一般的に勤務先や勤務年数、年収、他のローンの借入状況、住宅ローン申請時及び完済時の年齢、返済負担率などが考慮されることはこれまでに別のページでも述べてきたとおりです。

 

住宅ローンの審査基準について、「甘い」、「厳しい」ということがよく口コミサイトなどで見られますが、甘い審査、厳しい審査というのは、相対的な見方で、決して絶対的な評価ではないといえます。

 

よく、JA（農協）の住宅ローンの審査基準は甘いとか、低金利のネットバンク系の住宅ローン審査基準は厳しいだとか言われていますが、あまり根拠のあるものとはいえません。

 

住宅ローンの審査基準が概して厳しいのは、派遣社員、パート、自営業者のような就業形態に対してであり、これは住宅ローンを提供している金融機関の側がまだまだ多様な雇用形態について寛容ではないからかもしれません。

 

とはいえ、自営業者などを対象とした住宅ローンサービスを提供している金融機関もあるようですから、住宅ローンの借入を検討している方で該当するような方は、事前に考慮に入れても良いでしょう。

 

住宅ローンの審査基準にばかりに気を取られ、肝心の将来の返済計画への注意がおろそかになっても困りものです。

 

住宅ローンの審査基準が甘いというだけで借入せずに、金利負担や返済負担は大丈夫なのか、無事に返済していけるような計画なのか、住宅ローンの選定には、慎重すぎるぐらいが良いと言えるでしょう。

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住宅ローンの審査基準が甘いか、厳しいかは、住宅ローンの審査を受ける人なら、誰でも気になるものですよね。

 

住宅ローンの審査を通るコツとしては、次のような点に注意して望みたいものです。

 

１．住宅ローンの審査基準となる情報の把握

 

　住宅ローンの審査を通るコツとしては、住宅ローンの審査基準になる情報をあらかじめ自分で把握しておくことが大切です。

 

　住宅ローンの審査基準になるのは、次のような項目です。

 

1) 勤務先および業種：勤務先の経営状況や業種

2) 雇用形態：正社員、契約社員、派遣社員、自営業者など

3) 年収および返済負担率：現在の収入

4) 他のローンの借入状況

5) クレジット(分割払い）の借入状況

6) 住宅ローン申請時、完済時の年齢

7) 担保評価額：購入物件の担保評価額

8) 所有資産：現在の資産

9) 本人の健康状態

 

別のページでも述べましたが、概して住宅ローンの審査基準では、自営業者や契約・派遣社員に対しては厳しく、大企業の社員や公務員に対する審査は甘めの傾向があるようです。

 

また、他にローンの借入がある場合や、クレジットの借入がある場合も、その分を差し引いて審査されますから、注意が必要です。

 

全て問題が無ければ住宅ローンの審査は滞りなく進むと思いますが、もし、１つでも不十分であるということであれば、事前に何らかの対応を考えておく必要があります。

２．クレジット、他のローンの返済

住宅ローンの審査を受ける前に、できることであれば、他のローンやクレジットの返済は済ませておくと良いでしょう。

 

住宅ローンの審査基準では、将来にわたって返済能力があるかどうかが問われますから、審査のマイナスになるこれらの借入は事前に返済する方が良いといわれています。

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 住宅ローンの審査基準のひとつに、勤続年数があります。

 

住宅ローンの審査では、一般的に、自営業者よりサラリーマンの方が有利とされ、また、公務員や優良企業の方が有利と言われています。

 

住宅ローンの審査においては、勤続年数も３〜５年以上は必要で、転職も理由によるものの、多くない方が有利と考えられています。

 

では、勤続年数が3年を切っていたり、転職回数が多い場合、住宅ローンの審査をクリアするのはムリかというと、必ずしもそのようなことはありません。

 

最近では、終身雇用時代も終了し、転職市場も活性化しつつあることを理解し、勤続年数の基準を持たない銀行もあります。

 

例えば、勤続年数１年で住宅ローンを組めたという話もありますし、実際、私自身勤続年数１年にも満たないのに、住宅ローンの審査をクリアしました。

 

どこまで詳しく書いて良いのかわかりませんが、住宅ローンの審査の申込にあたって、関連性のある仕事のみを書くように金融機関の担当者から指導を受けた覚えがあります。

 

住宅ローンの審査基準は、決して勤続年数だけとか、転職回数だけで判断をしているのではなく、総合的に住宅ローンを返済する能力があるのかどうかを見ているようです。

 

なお、フラット35の場合、住宅ローンの審査時に勤続年数を問わないそうです。

また、一般論ですが、審査の厳しい金融機関は住宅ローンの金利が低く、審査に通過しやすい金融機関は金利が高く設定されている傾向があります。 

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 住宅ローンの審査基準・審査内容が意外に厳しいことはこれまでにも述べてきたとおりです。

 

住宅ローンの審査基準の対象として、新規に契約する住宅ローンばかりでなく、他の自動車ローンやクレジットカードのキャッシングやリボ払い、カードローンまで審査対象となっています。

 

住宅ローンの審査基準が厳しいといわれる理由には、現在の借入や返済状況ばかりでなく、過去の返済状況も詳しく審査されることが挙げられます。

 

住宅ローンの審査を受けたことがある方ならお分かりと思いますが、金融機関は借入申込者が記入する住宅ローンの申込書だけではなく、実際には「個人信用情報」という情報をもとに個人の信用力の審査を行っています。

 

もちろん、各金融機関は借入申請者に内緒で勝手に個人信用情報の調査を行っているわけではなく、住宅ローンの申込書には必ず個人信用情報機関への照会や登録に関する同意事項があり、この同意をもとに照会や登録を行っており、同意事項にはどの個人信用情報機関に照会や登録を行うか明記されています。

 

これらの個人信用情報機関が登録している情報の詳細については、各個人信用情報機関のホームページに明記されていますので、住宅ローンの審査基準や審査内容が気になる方は、一度見てみることをオススメします。

 

　全国銀行個人信用情報センター

　株式会社CIC

　全国信用情報センター連合会

　株式会社CCB

住宅ローンの審査基準が不透明で、厳しいと思われるゆえんのひとつに、金融機関が故人信用情報をもとにして、住宅ローンと、住宅ローン以外の借入状況や過去の返済状況から判断しているからです。

 

住宅ローンの審査基準で実際に必要とされているもののうち、特に注意したいのは、クレジットカードのキャッシング可能額や、リボルディング可能額、カードローン額です。

 

住宅ローンの借入を申請し、実際に借入はなくても住宅ローンの審査基準で引っかかったという場合、キャッシングなどの可能額が影響している場合があります。

 

これは、実際に借入がなくても、借入可能額を審査上は借入をしているという前提で審査を行うので、このようなカードをたくさん持っていると合計した借入可能額が数百万円に及ぶと、住宅ローンの申込金額に影響して、借入額が減額されることもあるからなのです。

 

私たちは日常生活の中で、必要のないクレジットカードを沢山作らされていることがありますが、住宅ローンの借入を検討しているのなら、必要ないクレジットカードやカードローンは解約しておく方が良いでしょう。

また、住宅ローンの審査に通ったからといって安心してはいけません。住宅ローンの実行（住宅ローンの借入金が口座に入金される）直前にも「個人信用情報」の確認を行うので、住宅ローンの審査終了後に、新しく自動車ローンを借りたり、カードローンを新規でつくったりすると、住宅ローンを借りることができなくなるかもしれません。

住宅ローンの審査基準でもうひとつ注意したいのは、過去の返済状況です。

 

これまでに、延滞などの情報があると、その内容や程度によっては、金融機関が住宅ローンの審査でGOサインをだすのを渋る場合があります。

 

住宅ローンの審査を受ける場合、過去に延滞などの実績がある人は、本人であれば個人信用情報機関に現在の登録状況を確認できるので、申し込みをする前に個人信用情報機関に照会しておくと良いでしょう。

 

照会方法に関しては個人信用情報機関のホームページに記載されていますので、そちらをご参考に。

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 住宅ローンの審査基準や審査内容が厳しいことは意外に知られていません。

 

住宅ローンの審査基準は一種のブラックボックスのようなものと言われていて、審査内容や公表されていないのも、住宅ローンの審査を受ける人を不安にさせるものです。

 

例えば、ある金融機関では、希望通り住宅ローンの審査に通ったという話がある一方、別の金融機関では審査に引っかかり、希望金額を減額されたという話をよく聞きます。

 

住宅ローンの審査基準、審査内容は確かに不透明ですが、住宅ローンの審査基準を推定する材料がないわけではありません。

 

国土交通省が発表する、「民間住宅ローンの実態に関する調査結果」がそれです。

 

民間住宅ローンの調査結果では、住宅ローンの仮申込書や正式申込書の記入項目や源泉徴収票などの添付資料のすべての情報を参考にしていますが、特に以下の項目を考慮しています。

　1. 住宅ローン完済時の年齢
　2. 住宅ローンの借入時における年齢
　3. 担保評価
　4. 勤続年数
　5. 年収
　6. 住宅ローンの返済負担率
　7. カードローンなど、他の債務の状況や返済履歴

１から５については、住宅ローン借入時の審査基準、審査内容としてすでによく知られているところであり、他のページでもすでに述べていることから、このページでは、特に返済負担率と他の債務状況や返済履歴について焦点を当てたいと思います。

 

住宅ローンの審査基準をクリアしなかったものの、納得がいかないという場合、大抵返済負担率か、債務状況や返済履歴が影響していると考えられます。

住宅ローンの審査基準・審査内容が厳しい理由のひとつに、返済負担率があることは、先のページでも述べました。

 

返済負担率とは、額面年収に対する住宅ローンの年間の返済額の割合です。

 

返済負担率の計算は決して複雑なものではなく、以下のような数式で計算できます。

 

返済負担率＝住宅ローンの年間返済額 ÷ 年収

 

住宅ローンの年間返済額を計算する上で金融機関が使っている金利は、各金融機関で独自に取り決めています。

 

住宅ローンの借入時の審査基準で各金融機関が使う審査金利のことを、審査金利と呼びます。

 

この審査金利によって返済負担率は大きく変わります。

 

審査金利には、次の三つがあり、金融機関によって、どの金利で審査しているかは異なっており、通常公表されていません。

 

１．金融機関独自で決定した金利

２．変動金利

３．借入をする適用金利

先に、返済負担率そのものの計算は決して複雑ではないと述べましたが、審査金利があるため、借入者の計算と、金融機関の審査結果が合わないことがあります。

 

ここで、All Aboutに分かりやすい計算式が乗っていましたので、引用します。

 

（以下、引用）

　
借入金額3,500万、返済期間35年、返済方法は元利均等返済。

 

審査金利を、

1) 金融機関独自で決定した金利を4.5％、

2) 変動金利を2.875％、

3) 借入する適用金利を2％

 

と設定します。

 

このとき、年間返済額は次のようになります。

1) 198.8万円
2) 158.8万円
3) 139.2万円

ここで年収を600万円とすると、返済負担率は次のようになります。

1) 198.8万円÷600万円＝33.1％
2) 158.8万円÷600万円＝26.5％

3) 139.2万円÷600万円＝23.2％

一般に、金融機関が住宅ローンの貸し出しでダメ出しすると言われているのは、返済負担率40％と言われていますので、上の3例はどれも引っかからない可能性が高いとは言えそうですが、金融機関の審査金利によって、返済負担率の数字が変わることはご理解いただけたかと思います。

住宅ローンの借入申込をして、銀行などの金融機関に断られるということになったら、住宅やマンションを購入する計画を変更しなくてはならなくなるばかりではなく、いやな思いをさせられることになりますよね。

住宅やマンションを購入するとき、マンションなどの建物の方にばかり目が行きがちで、住宅ローンの借入に審査が必要ということは意外に頭からすっぽり抜け落ちていたりするものですよね。

いざ審査のときになって慌てないためにも、自分が住宅ローンを申し込めるのかどうか、以下に沿って少し確認してみましょう。

１．住宅・マンションを購入する時に、諸費用分程度の自己資金は最低限用意する

「自己資金ゼロでも、月々８万円の支払いでOK！」というようなマンションのチラシをたまに見かけますが、実際に購入する段になると大変です。

住宅やマンションを購入するとき、諸費用は概算で購入価格の10%程度になります。

3,000万円の価格であれば300万円、4,000万円であれば400万円分は諸費用として用意する必要がありますので、諸費用分はせめて現金で支払えるようにしたいものです。

最近の20代の住宅取得者には、自己資金なしで物件価格と諸費用のほとんどを住宅ローンで借り入れる方がいらっしゃるようですが、諸費用の大半は住宅ローンの融資が下りる前からかかります。

住宅ローンには金利がかかるわけなので、つなぎ融資など、別途お金の工面が必要になります。

２．住宅ローンの返済比率はなるべく低めに

住宅ローンの返済比率は、金融機関では通常年収の35%くらいまで返済可能とみるようです。

しかし、実際にそこまで家計を住宅ローンの支払いに回せるものでしょうか。

我が家では、現在住宅ローンは年収の27％くらいですが、賃貸マンション暮らしをしていた頃と比較すると、お金の使い方に気をつけるようになりました。

手取り収入の40%近くも住宅ローンの支払いに回しても大丈夫な方はほとんどいらっしゃらないはずです。

今でも時々、住宅ローンの返済比率目一杯まで借り入れて、住宅やマンションを購入しようとする方がいらっしゃるようですが、住宅ローンの審査に通る・通らない以前に、本当に支払えるのかどうか、よく検討してみましょう。

JAで住宅ローンの借り入れが可能かどうかを明らかにするためには、最寄のJAで「ＪＡ住宅ローン仮審査申込書」に必要事項を記入した後に提出する必要があります。

ＪＡ住宅ローン仮審査申込書はweb上からダウンロードできることもあり、例えば三重県のJA三重四日市なら、下記のサイトから住宅ローン仮審査申込書をダウンロードできます。

http://www.ja-my.jp/loan/jyutaku/index.html

JA仮審査申込書の提出は最寄のJAに持ち込む場合が多いようですが、FAXでの受付も行っているJAもあるようですので、電話等で直接JAに確認してみてください。

なお、JA仮審査申込書のコピーは、念のため、手元に保管しておきましょう。

JAでは、提出された住宅ローンの仮審査申込書をもとに、住宅ローンを担当する部署が仮審査の諾否を決定した後、回答します。

JAの住宅ローンでは、銀行や住宅支援金融機構（フラット35）の場合と同様、仮審査後に本審査が行われます。

住宅ローンの借入は、本審査の結果をもって初めて決定します。

JAは、仮審査結果および申込手続きの案内を、仮審査に合格した後に書面で送ってきます。

仮審査の結果連絡を受け取った後、本人が必要書類を持参の上、住宅ローンの借り入れを希望するJAの窓口に出向くことになります。

JAの組合員になっていない人は、本審査の手続き前にJAの窓口で組合加入の手続きを済ませることができます。

JAから仮審査結果の通知を受け取った後、1ヶ月以内に住宅ローン借り入れの本手続きを行わない場合、再度審査が必要になるので注意しましょう。

JA安心計画という住宅ローンをご存知ですか？

住宅ローンの口コミサイトや、住宅ローンの借り換え、借り入れを行った人のブログなどで時々その名を見かけるJA安心（あんしん）計画とはどのような住宅ローン商品でしょうか。

JA安心（あんしん）計画は長期固定型あるいは、固定金利選択型住宅ローンとして人気を集めている、住宅ローン商品です。

JA安心（あんしん）計画は、住宅金融公庫の直接融資業務が平成18年度末までに終了となったことを受けて、長期固定型住宅ローンのニーズに対応する商品として企画されました。

JA安心（あんしん）計画は、これまで農家の方向けというイメージの強かったJAの住宅ローンのイメージを一新し、所定の出資金を払ってＪＡの准組合員になれば誰でも利用できる住宅ローンです。

『ＪＡあんしん計画』の金利は当初10年間と11年目以降で金利が異なる、段階金利制が採用されています。

『ＪＡあんしん計画』の場合、「全期間固定金利のフラット35と異なって、11年目に金利が変わることには注意が必要です。

JA住宅ローンのとくとくプランはJAの住宅ローンを利用する場合に、固定金利期間終了後も金利優遇措置を受けられるプランで、JAの住宅ローンを利用する人とJAとの取引状況に応じて、固定金利選択型の住宅ローン金利を優遇する住宅ローン商品です。

JA住宅ローンのとくとくプランの金利優遇を受けるには、JAで給与または年金等の振込みの取り引きがあること、農産物販売代金の振込みを農協で行っていること、JAのカードローンを利用していること、JAで公共料金口座振替が３項目以上あること、JAカードを保有していること、JA共済を利用していることのうち、２項目以上利用できることが条件になります。

とくとくプランの金利優遇に関しては、JAによって少しずつ仕組みが異なっているようです。

例えば、JAバンク岡山やJA広島市のように、一律１％の金利優遇措置を行うとくとくプランもあります。

一方、JAえひめ中央 のとくとくプランは、優遇項目10項目のうち、1項目につき0.2%の金利優遇を適用し、最大６項目（1.2%）まで優遇措置が受けられます。

とくとくプランで優遇される金利幅もJAによって異なるようですので、JAの住宅ローン利用を検討している方は、最寄のJAやJAバンクにお問い合わせしてみてください。